Uczestnicy procesu inwestycyjnego branży budowlanej często borykają się z problemami natury prawnej dotyczącymi wykonawstwa robót budowlanych. Spory związane z powstaniem wad podczas realizacji prac są skomplikowane i zazwyczaj wymagają wsparcia profesjonalistów z zakresu prawa budowlanego. Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane i kiedy warto skorzystać z pomocy prawnej?
- Umowa budowlana – podstawa prawna
- Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło
- Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?
- Przedawnienie roszczeń z tytułu umowy na wykonanie prac budowlanych
- Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnej w zakresie obsługi inwestycji budowlanych?
Umowa budowlana – podstawa prawna
Umowa na wykonanie prac budowlanych jest przedmiotem regulacji kodeksu cywilnego, strony przystępujące do inwestycji zawiązane są również przepisami ustawy prawo budowlane.
W myśl definicji zawartej w kodeksie cywilnym, zawierając umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w zapisach kontraktu obiektu, który powinien zostać zrealizowany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. W zakresie obowiązków inwestora pozostaje dokonanie wszelkich czynności prawnych związanych z przygotowaniem robót oraz odebranie obiektu i zapłata wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło
Umowa o roboty budowlane uznawana jest za pochodną umowy o dzieło, jednak podstawę każdej z nich stanowią odrębne przepisy. Kodeks cywilny wyodrębnia te dwa typu umów jako odmienne umowy nazwane.
Inwestycje budowlane mogą zostać przeprowadzone zarówno w oparciu o zapisy umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło oraz umowy zlecenia, jednak każda z nich niesie ze sobą odmienne warunki i konsekwencje prawne. Zasadnicze różnice pomiędzy umową na wykonanie prac budowlanych a umową o dzieło sprowadzają się do charakteru budowlanego, zakresu usług, rozmiaru planowanych prac oraz stopnia ich skomplikowania.
Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?
Forma umowy o roboty budowlane jest określona przepisami i dokument powinien zostać sporządzony na piśmie. Definicja umowy budowlanej narzuca szereg informacji, które muszą znaleźć się w jej zapisach, tak by uregulowania niosły ze sobą określone skutki prawne.
Podstawowym elementem umowy o wykonanie prac budowlanych jest określenie stron umowy, którymi są inwestor oraz wykonawca. Inwestor, inaczej zamawiający, finansuje inwestycję i może występować w roli bezpośredniej lub zastępczej, w której wyspecjalizowany podmiot przejmuje realizację całego procesu budowy nieruchomości, od przygotowania po rozliczenie kontraktu. Wykonawca bierze na siebie obowiązek organizacji i przeprowadzenia prac.
Niezbędnym elementem umowy o roboty budowlane jest określenie przedmiotu oraz celu sporządzanego kontraktu, ważne aby aspekty zostały przedstawione w sposób szczegółowy wraz z pozwoleniem na budowę, projektem, planem, specyfikacją techniczną, celem inwestycji, harmonogramem, zakresem i sposobem wykonania planowanych prac. Niezbędny jest również dokładny kosztorys inwestycji.
Umowa na wykonanie prac budowlanych musi określać prawa i obowiązki stron. Inwestor zobowiązuje się, przede wszystkim do przygotowania prac, współdziałania podczas przeprowadzanych robót, odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia. Wykonawca musi przejąć oraz zabezpieczyć teren budowy, przeprowadzić prace zgodnie z projektem i umową oraz oddać obiekt inwestorowi.
Kolejną składową umowy o roboty budowlane jest wynagrodzenie, które może występować w formie ryczałtu lub wynagrodzenia kosztorysowego. W umowie na wykonanie prac budowlanych muszą znaleźć się też kluczowe terminy dotyczące realizacji inwestycji. Elementem umowy budowlanej jest też gwarancja zapłaty za roboty budowlane, która chroni wykonawcę przed nieterminowym lub całkowitym brakiem regulacji zobowiązania zapłaty. Umowa o roboty budowlane zawiera też postanowienie w kwestii rozwiązania, wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy oraz zakres odpowiedzialności stron.
Przedawnienie roszczeń z tytułu umowy na wykonanie prac budowlanych
Zakres regulacji umowy o roboty budowlane nie określa szczegółowo problematyki dotyczącej przedawnienia roszczeń z niej wynikających, jednak do umowy budowlanej nie mają zastosowania terminy stosowane przy umowie o dzieło. Roszczenia wynikające z umowy przedawniają się według ogólnych zasad, obowiązuje tutaj:
- 3 letni termin przedawnienia – roszczenie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, zarówno inwestor i wykonawca są przedsiębiorcami i w tym zakresie zawierają umowę.
- 10 letni termin przedawnienia – umowa zawierana pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem.
Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnej w zakresie obsługi inwestycji budowlanych?
Planując roboty budowlane zawsze należy rozważyć obsługę prawną inwestycji budowlanych, która znacznie usprawnia realizację przedsięwzięcia. Kompleksowa pomoc prawna rozpoczyna się od negocjacji kontraktu, specjalista od prawa umów realizuje korzystne zapisy w przedmiocie nadzoru inwestorskiego, autorskiego, generalnego wykonawstwa czy dostawy materiałów.
Doświadczony adwokat przejmuje obowiązek uzyskania niezbędnych dokumentów i pozwoleń, gwarancji bankowych oraz ubezpieczeń. Prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym często reprezentuje swojego klienta podczas spornych kwestii dotyczących wad podczas realizacji inwestycji i pełni rolę pełnomocnika podczas procesu przed sądem.
